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Ciudad de México, una ciudad que expulsa a los pobres

Hoy resulta más fácil encontrar una vivienda de 1 millón de dólares, que una de 1 millón de pesos

abril 19, 2017

Es simple, más de 70% de los 9 millones de personas que viven en la ciudad de México no tienen ingresos suficientes para comprar una casa en “su” ciudad y se ven obligados a ser población flotante, que todos los días la visita para trabajar o estudiar, para cerrar el día con eternos recorridos de regreso a sus ciudades dormitorio.

Los datos… siempre los datos…. Cada día comen en la ciudad de México 15 millones de personas… Pero solo 9 millones se quedan a cenar.

El hecho es que el gobierno no solo no ha podido ofrecer soluciones masivas de vivienda para la población de menores ingresos, sino que ha sido incapaz de evitar el acelerado incremento de los precios en el mercado habitacional.

Y el encarecimiento de la vivienda no es una burbuja inmobiliaria provocada solo por las “salvajes leyes del mercado y la voracidad de los empresarios inmobiliarios”, sino consecuencia directa de profundas deficiencias en materia de planificación y regulación urbanas, particularmente en lo que respecta al uso del suelo, agravadas por la falta de inversión en las infraestructuras básicas para el funcionamiento de una ciudad.

Y sí, el encarecimiento de la vivienda es resultado de la especulación. Pero no de la especulación por la vivienda misma, sino de la especulación a que se ve sujeto el poco suelo que los planes urbanos destinan para vivienda.

Por supuesto, no es que falte suelo, sino que se desaprovecha el existente a causa de una regulación obsoleta basada en modelos de baja densidad y baja altura, complementados con la obligación de que cada nueva vivienda tenga uno o más lugares de estacionamiento, lo que incrementa superficie y consecuentemente precios de las viviendas.

Problemas que se agravan cuando la misma regulación no contempla el reciclamiento de suelo que permitiría usar para vivienda espacios urbanos cuya vocación ha cambiado.

Quedan así sub-utilizados barrios que alguna vez fueron zonas industriales, pero que hoy tendrían que representar una reserva importantísima de invaluable suelo dotado de todos los servicios urbanos, con extraordinaria ubicación y con vocación natural para la vivienda.

Y claro, todo esto crea una tormenta perfecta que provoca que se especule brutalmente y sin control con el poco suelo en que se puede desarrollar vivienda en densidades medias o altas, al grado que el impacto del costo del suelo cancela la posibilidad de desarrollar proyectos al alcance de los segmentos de bajos ingresos.

Hoy la ciudad de México enfrenta dos realidades; requiere al menos 70.000 viviendas nuevas al año, 70% de las cuales tendrían que ser de vivienda social… Pero solo se hacen 10.000, dirigidas fundamentalmente a los mercados medio y residencial.

Y aquí sí se dan gusto las “salvajes leyes del mercado”… Porque la debilidad de la oferta, contrastada con el tamaño y fortaleza de la demanda, impulsan el alza acelerada de los precios y provocan que no solo no se haga vivienda barata en la ciudad de México, sino que la que se hace para los segmentos de población de ingresos medios, cada vez se aleje más de la capacidad de compra de las familias para las que fueron originalmente diseñadas.

Por supuesto, entra también en juego la especulación de los desarrolladores inmobiliarios, que no dudan en olvidar la vivienda económica, para tomar las mayores rentabilidades y menores riesgos que ofrecen los mercados medio, residencial y residencial plus.

Pero el hecho es que en la Ciudad de México hoy resulta más fácil encontrar una vivienda de 1 millón de dólares, que una de 1 millón de pesos (aproximadamente 50.000 dólares).

Y la gentrificación se pelea barrio por barrio… y de pronto a barrios de alcurnia como Polanco, donde el metro cuadrado de vivienda se llega a vender en 12.000 dólares, les surgen parientes pobres, como Nuevo Polanco. Que no es más que una onda expansiva de la zona residencial, desarrollada en terrenos que habían estado ocupados por industria o vivienda popular.

El centro se encarece y provoca un tsunami inflacionario que va elevando a su paso los precios de las viviendas, que en menos de 5 años han crecido más del 50 por ciento.

¿Es posible combatir exitosamente el encarecimiento de la vivienda? Por supuesto; basta con incrementar oferta para con ello combatir especulación en precios de suelo y viviendas.

¿Se puede? Por supuesto, y la herramienta es una estrategia de uso de suelo que responda a un proyecto de ciudad debidamente traducido en instrumentos de planeación, regulación, gestión e inversión urbanas, y vinculación con la sociedad.

No se puede perder de vista la función social de la vivienda, porque cuando eso pasa se olvida que políticas públicas y regulación son el gran regulador de este mercado.

Es peligroso olvidar que las ciudades son para la gente y que cuando una ciudad no ofrece acceso a la vivienda a sus habitantes, en especial a los de menores ingresos, es una ciudad fallida.

Horacio Urbano

Arquitecto con más de 25 años de experiencia en materia de vivienda y desarrollo urbano. Es actualmente presidente de Centro Urbano, think Tank con base en la ciudad de México, especializado en esos mismos temas

El País

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