El sector de la construcción fue una prioridad al momento de iniciar actividades luego de que el gobierno de la Ciudad de México iniciara con el Programa de Reactivación Económica tras el confinamiento por la pandemia de COVID-19.
Sin embargo, este sector beneficia económicamente a un grupo muy reducido, como lo son los empresarios, las constructoras y los funcionarios que en conjunto forman una red de corrupción inmobiliaria que tiene consecuencias negativas para el resto de la población.
“El tipo de ciudad que están heredando las nuevas generaciones es una donde es difícil vivir, muy cara y que es un negocio únicamente para un pequeño sector”, así lo dijo a Ciudadanos en Red, Josefina MacGregor, directora de SUMA, una asociación civil dedicada a informar sobre las normas de desarrollo urbano de la Ciudad de México.
De acuerdo con la Procuraduría Ambiental de Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México (PAOT), el Uso de Suelo determina las actividades permitidas al interior de un predio. Asimismo, los Programas de Desarrollo Urbano, de acuerdo con dicha dependencia, determinan los usos de suelo con el interés de ordenar el tipo de actividades que se pueden realizar en cada zona.
Cabe mencionar que, muchos predios tienen derechos adquiridos por usos de suelo continuos a lo largo de varios años, por lo que la concurrencia de usos de suelo en una misma zona no necesariamente es resultado de un proceso de planeación.
La situación de Uso de Suelo en la capital es sumamente complicada, explica la especialista, pues los funcionarios, coludidos con el sector inmobiliario, aprueban construcciones que no respetan las normas de desarrollo urbano específicas de cada zona.
“El entramado de usos de suelo es extraordinariamente complicado (…) a veces sencillamente violan la ley (los funcionarios), a veces la tuercen o la interpretan”, dijo la especialista.
Creación de un Instituto de Planeación que no sirve
Al iniciar la administración de la jefa de gobierno, Claudia Sheinbaum, se anunció la creación de un Instituto de Planeación que fuera independiente de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI), esto, con el objetivo de hacer una planeación urbana sin reflejar intereses de particulares.
Entonces, explica la especialista, las autoridades correspondientes ponen al extitular de la SEDUVI, Pablo Benlliure al frente de esta nueva dependencia, y al momento de presentar, lo que debió ser el Plan General de Ordenamiento Territorial (instrumento legal que dice cuánto se puede construir y qué), lo hacen apenas tres días después de haber entrado en funciones y con muchos errores.
“Traía errores normativos, errores de conceptos, traía documentos con conceptos que se contraponían (…) traía cifras del INEGI del 2016, una cosa es la ciudad de 2016 y otra, una ciudad en 2021 post pandemia, entonces resultó que no era un instrumento adecuado”, explicó.
El documento fue rechazado, pero la consecuencia fue que el Congreso de la Ciudad de México aprobara y reformara distintas normas de Uso de Suelo, como la Norma 23, la cual permite la creación de viviendas de interés social sin dar a conocer los acuerdos celebrados con los desarrolladores.
En su momento, el legislador del Partido Acción Nacional (PAN), César Garrido, aseguró que la aprobación de esta norma provocaría un caos inmobiliario pues se violentaría lo que establecen los programas parciales de uso de suelo en las colonias.
Ante esto, Josefina MacGregor, menciona que la situación de la ciudad es que está rebasada en términos de infraestructura, por lo tanto, también en servicios básicos como la movilidad, pues se siguen construyendo obras que nadie puede pagar.
“Estamos viendo una ciudad sin planeación, rebasada en términos de infraestructura, servicios y movilidad, una ciudad que está construyendo edificios, pero no para quien los puede pagar”, añadió.
Entonces, ¿cómo opera la corrupción inmobiliaria?
Para hacer una construcción es necesario apegarse al Programa de Desarrollo Urbano de cada zona, la cual es una ley a modo de plano que indica lo que se puede construir en cada predio y las características que debe tener, explica la especialista.
Posteriormente, se debe solicitar a la SEDUVI un Certificado Único de Zonificación y Uso de Suelo (CUZUS) y pedir a la alcaldía correspondiente una Manifestación de Construcción.
En este punto, la obra en cuestión que se esté solicitando ya puede ser construida, pero al finalizarla se debe demostrar que lo construido está apegado a las normas correspondientes y así poder solicitar un Permiso de Terminación de Obra y Ocupación.
Lo que ocurre en la Ciudad de México, es que los desarrolladores, al no querer construir bajo las normas establecidas, solicitan Polígonos de Actuación, una herramienta de la SEDUVI para autorizar excepciones.
De acuerdo con la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, los Polígonos de Actuación son la superficie delimitada del suelo integrada por uno o más predios, a solicitud de la Administración Pública o de particulares, para realizar proyectos urbanos mediante la relotificación y relocalización de usos de suelo.
La autorización de cualquier polígono de actuación debe tener orden y transparencia, ya que de ellos dependerá que las construcciones, edificios y proyectos inmobiliarios, se realicen siempre apegados a la normativa, sin dar espacio a posibles prácticas de corrupción.
De acuerdo con información del gobierno de la Ciudad de México, de 142 dictámenes emitidos entre 2017 y 2018, el gobierno anterior realizó una auditoria a 36 de ellos, pero sólo emitió recomendaciones a 8 dictámenes por irregularidades.
Sin embargo, en la evaluación de casos revisados a partir de la entrada de la actual administración, encabezada por Claudia Sheinbaum, se tiene el análisis de 174 dictámenes de polígonos de actuación que resultaron 48 de ellos con diversas irregularidades.
De acuerdo con Josefina MacGregor, la corrupción inmobiliaria funciona porque Directores Responsables de Obra, personas que trabajan en las alcaldías, las que trabajan en SEDUVI, entre otras, están coludidas entre sí para hacer mega construcciones que tienen graves consecuencias para la urbanización de la ciudad.
Consecuencias de la corrupción inmobiliaria
En la alcaldía Benito Juárez, en la Ciudad de México, la constructora FibraUno está trabajando en la Torre Mítikah, una obra que pretende ser el rascacielos más alto de la capital y que funciona como ejemplo para describir la corrupción inmobiliaria, pues fue aprobado con un Polígono de Actuación.
“La torre Mitikah nace de un polígono de actuación que no debía haberse autorizado porque no había ni movilidad, no hubo consulta pública, no había acceso a agua (…) después de Mitikah muchos tuvieron que irse, para muchos se incrementó de manera importante el predial. Finalmente se permitió algo que en ese momento la ley no permitía”, explica Josefina MacGregor.
René Rivas, miembro de la Asamblea Ciudadana del Pueblo de Xoco (lugar donde se está construyendo Torre Mítikah) explicó con anterioridad a Ciudadanos en Red, que esta zona lleva alrededor de una década siendo víctima de una invasión inmobiliaria, pues se prevé la construcción de 50 mil nuevos condominios en un periodo no mayor a 10 años.
Torre Mítikah trajo a los pobladores de Xoco, cambios significativos en los servicios básicos, como el pago de prediales o de agua, pues ahora, algunas familias que pagaban 500 pesos de predio al año ahora pagan 45 mil.
“El pueblo sufre desde hace más de 10 años una invasión, literal, en temas inmobiliarios catastrófica (…) esto habla de una, lo que nosotros nombramos, ‘acumulación de impactos’, se está sobre impactando la zona en términos de servicios, extracción, consumo de agua potable, de movilidad, de huella de carbono”, detalló.
Fibra Uno aseguró estar cumpliendo con todas las normas, incluyendo las ambientales, aún así, en 2020 la constructora tuvo que pagar más de 40 millones de pesos de multa por no haber presentado los permisos correspondientes antes de talar decenas de árboles en la zona.
En 2019, el gobierno de la Ciudad de México, luego de realizar un análisis a través de la SEDUVI, quitó la autorización a los desarrolladores de construir una torre más en este complejo inmobiliario, pues el plan presentaba irregularidades de impacto urbano.
“Con el propósito de cambiar el proyecto aprobado el 13 de julio de 2018, el desarrollador inmobiliario ingresó un oficio, con número de expediente SDU1811466-01, a la Oficialía de Partes de Seduvi, para solicitar la modificación del proyecto denominado Mítikah. Su propósito es aumentar 16 770.09 m² al total de la construcción. Este trámite no ha sido autorizado pues, para dicho fin, debió realizarse un nuevo Dictamen de Impacto Urbano”, se puede leer en el comunicado emitido por la dependencia.
Otro ejemplo de las consecuencias de la corrupción inmobiliaria es la caída de la escuela Enrique Rébsamen en la alcaldía Tlalpan en la Ciudad de México luego del terremoto del 19 de septiembre de 2017, que cobró la vida de 19 niños y 17 adultos.
En julio de este año, el Director Responsable de Obra, Juan Mario Velarde fue condenado a 208 años de prisión por haber otorgado los documentos para la constancia de seguridad del inmueble, es decir, Velarde dio luz verde para que la escuela abriera sus puertas pese a tener irregularidades.
Asimismo, en 2020, la directora y dueña del colegio, Mónica García Villegas, obtuvo una condena de 31 años de prisión por el homicidio culposo de 26 personas, esto, luego de permanecer varios meses prófuga.
Miss Moni, como también es conocida, amplió de manera ilegal el inmueble añadiéndole 230 toneladas más de peso, lo que provocó el colapso tras el sismo. Padres de familia y personas que sobrevivieron aseguraron que incluso, García Villegas vivía en un departamento construído en la parte más alta del inmueble.
Por otra parte, hace poco más de un mes, en agosto de 2021, un edificio ubicado en la avenida Coyoacán, en la alcaldía Benito Juárez sufrió una explosión por acumulación de gas, lo que dejó un saldo de 28 personas lesionadas y una fallecida.
Unos días después del siniestro, la fracción parlamentaria de Morena en el Congreso de la Ciudad de México denunció posibles actos de corrupción, pues se otorgaron los permisos de uso y ocupación del inmueble pese haberse construido con materiales de baja calidad.
En este caso, fue la legisladora Donaji Ofelia Olivera Reyes quien sostuvo que no se descarta que el accidente haya sido parte de la complicidad entre inmobiliarias y funcionarios de la demarcación.
Mapeo de Obras Chuecas
ObraChueca es una iniciativa ciudadana conformada por distintas organizaciones, incluida SUMA, que recibe reportes de corrupción inmobiliaria en la Ciudad de México y además, hace un mapeo sobre estas.
Al momento, ha recibido tres mil 082 denuncias sobre inmuebles que no cumplen con características reglamentarias, mil 514 que invaden áreas verdes o espacios públicos y mil 228 que no cuentan con los permisos necesarios.
Asimismo, han recibido reportes de inmuebles en los que su infraestructura no cumple con las normas de protección civil, cuentan con niveles de altura por encima de lo permitido o que cuentan con permisos o documentación apócrifa.
ObraChueca, a través de su página invita a las y los ciudadanos a denunciar para poder recabar un inventario más completo de irregularidades en las construcciones, sobre todo en la Ciudad de México.
Si conoces alguna obra irregular, puedes reportarla aquí: https://obrachueca.com/newreport
